Een huis kopen in Portugal voor vakantieverhuur: zo vonden wij ons pand in Tomar
Deel 1 van 3: We zochten maanden naar het juiste pand in Portugal voor toeristische verhuur. Hoe we het vonden in Tomar — en hoe spannend het bieden was.
Al langere tijd waren wij op zoek naar een interessant pand in de omgeving dat we konden verhuren aan toeristen. De huizenprijzen in Portugal stijgen flink. We wilden graag dat het huis niet te ver van onze huidige woning lag én aantrekkelijk zou zijn voor vakantieverhuur. Het werd uiteindelijk in Tomar, lees je mee?
Vier bezichtigingen en telkens net niet
In de maanden voor oktober hadden we al zo’n vier à vijf bezichtigingen gehad. Het ene huis was te duur, het andere te groot, sommige panden waren simpelweg te oud of vroegen om te veel renovatie.
Dat is een ervaring die veel Nederlanders herkennen die op zoek gaan naar vastgoed in Portugal: het aanbod op platformen als Idealista, Imovirtual of Casa Sapo oogt aantrekkelijk, maar de werkelijkheid valt bij een bezichtiging vaak tegen. Foto’s worden hier met enthousiasme gemaakt — ook als het pand in werkelijkheid een volledig verouderde installatie heeft, geen vergunningen, of te liggen in een straat die je liever mijdt.
Wat we leerden van die eerste bezichtigingen
- Foto’s liegen in Portugal nog meer dan in Nederland. Neem altijd een eigen inspecteur of architect mee voor een technische beoordeling.
- Vraag direct naar de bestemming (habitação of comércio) — dit bepaalt of je hypotheek kunt krijgen op het hele pand of slechts een deel.
- Check de AL-vergunning of de mogelijkheid daartoe. Niet elk pand in een historisch centrum kan zomaar worden omgezet naar toeristische verhuur.
- Reken op extra tijd. Bezichtigingen worden in Portugal soms op korte termijn verzet, afgebeld, of de makelaar is gewoon te laat. Plan geen andere afspraken vlak daarna.
We bleven rondkijken, in de hoop dat het juiste huis vanzelf op ons pad zou komen.
Woensdag 29 oktober: de bezichtiging in Tomar
Dat moment kwam op woensdag 29 oktober.
We gingen een huis bezichtigen in Tomar — de Tempeliersstad in het hart van centraal Portugal, op ongeveer 140 kilometer van Lissabon en dicht bij onze eigen woning. We waren wat eerder aanwezig, zodat we eerst rustig de buurt konden bekijken.
De straat zelf vroeg om verbeeldingskracht. Er werd volop gerenoveerd en opgeknapt — containerauto’s, steigers, materialen op straat. Je moest echt door de huidige situatie heen kijken om het potentieel te zien.
Dat is overigens een goed teken. Straten in historische stadscentra van Portugal die volop in renovatie zijn, zijn straten die over twee of drie jaar heel anders eruitzien. Stijgende vastgoedprijzen volgen altijd op gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte.
Toen de makelaar aankwam, gingen we naar binnen.
Op de hoogte blijven hoe het bij ons gaat om de camping?
Waarom dit huis anders voelde
We waren eigenlijk al vrij snel verkocht.
De locatie was perfect voor toeristische verhuur: centraal in Tomar, op loopafstand van Praça da República, de rivier en de weg omhoog naar het Klooster van Christus (UNESCO Werelderfgoed). Voor toeristen is dat goud waard — en voor ons aanbod op onze eigen accommodatiewebsite nog meer.
Het huis was bovendien recent verbouwd:
- Nieuwe keuken — volledig uitgerust, klaar voor gebruik
- Vernieuwde deuren en ramen, inclusief dubbel glas — geen tocht, geen geluidsoverlast, geen direct onderhoud
- Goede staat — geen sprake van directe grote renovaties
En dan was er nog iets wat we in geen van de eerdere panden hadden gezien: een grote binnentuin. Uniek voor deze locatie in het historische centrum. Voor vakantiegasten die privacy willen én buiten willen zitten, is een binnentuin in het centrum van een stad onbetaalbaar. We weten dat uit eigen ervaring — onze gasten bij Pied à Terre Tomar noemen de binnentuin keer op keer als een van de hoogtepunten van hun verblijf.
Dit voelde anders dan de eerdere bezichtigingen. Dit voelde goed.
Donderdag 30 oktober: het bod uitbrengen — en de spanning
De volgende ochtend brachten we via WhatsApp een bod uit bij de makelaar.
We boden nét onder de vraagprijs. In Portugal zit er over het algemeen niet meer dan 5% onderhandelingsruimte in de vraagprijs — in populaire gebieden is die ruimte nog kleiner. We kozen voor een serieus bod, geen speculatief laag aanbod.
En daarna begon het wachten.
We wisten dat er diezelfde dag om 15:00 uur nog een andere bezichtiging gepland stond. De makelaar had ons dat verteld — in Portugal is dat gebruikelijk, makelaars verbergen zelden dat er meer interesse is. De spanning liep behoorlijk op.
Wat je moet weten over bieden in Portugal
- Bied via de makelaar, niet direct bij de verkoper. Alle communicatie loopt via de makelaar — ook het bod.
- Wees snel. In de huidige markt worden populaire panden soms op dezelfde dag meerdere keren bezichtigd. Als je twijfelt, verlies je het pand.
- Een “cash-buyer” heeft een sterk voordeel. Kopers zonder hypotheekbehoefte kunnen sneller beslissen en hebben meer onderhandelingsruimte. Als je wél financiering nodig hebt, weet de verkoper dat het langer duurt.
- Onderhandelingsruimte is beperkt. Verwacht geen kortingen van 10 of 15% zoals in Nederland soms mogelijk is. Portugal 2026 is een verkopersmarkt.